Estimer sa capacité d’emprunt est une étape-clé lorsqu’on se lance dans un projet immobilier. Donnée indispensable pour les banques, elle permet de définir le budget de son projet, mais aussi, la durée et le taux idéal de son crédit. Découvrez comment la calculer et pourquoi c’est essentiel.

La capacité d’emprunt, qu’est-ce que c’est ?

La capacité d’emprunt désigne le montant maximal qu’un acquéreur peut emprunter pour son projet immobilier. 

Le calcul de la capacité d’emprunt se base sur différents critères : 

• Ses charges récurrentes (crédits, pensions alimentaires) ;

• Les revenus mensuels de l’emprunteur (salaires, recettes, revenus locatifs) ;

• Le seuil maximal de taux d’endettement, soit 35 %.

La capacité d’emprunt d’un acquéreur dépend enfin du crédit immobilier en lui-même, notamment, sa durée de remboursement. En effet, à mensualité égale, la capacité d’emprunt augmente en même temps que la durée de remboursement !

Quels sont les critères pris en compte pour le calcul de la capacité d’emprunt ?

Les différents types de revenus

Le calcul de la capacité d’emprunt d’un emprunteur passe évidemment par ses revenus mensuels. Cependant, si les revenus salariés en CDI sont préférés par les banques, d’autres types de revenus peuvent être pris en compte par les banques : 

• Les revenus professionnels : pour les personnes qui ne sont pas salariées, les revenus professionnels sont pris en compte à partir de 3 ans d’activité, en effectuant une moyenne afin de prendre en compte le fait que ces revenus peuvent varier ;

• Les revenus locatifs : ils ont pris en compte à 70 % maximum par les banques, qui tiennent compte du risque de vacances et d’impayés.

Les charges récurrentes

Les revenus ne suffisent pas à connaître votre capacité de remboursement : il faut également considérer vos charges fixes ! Pensions alimentaires, crédits en cours, loyers… ces charges peuvent limiter votre capacité d’emprunt en faisant augmenter votre taux d’endettement.

Si vous étiez locataire et que vous achetez votre résidence principale, la banque étudiera alors le saut de charges, à savoir, la différence entre vos mensualités et votre loyer. Si les mensualités paraissent trop élevées, la banque peut alors refuser de vous prêter la somme demandée.

La banque considère également le reste à vivre, qui représente ce qui “reste” de vos revenus mensuels après le remboursement de vos mensualités. Il faut qu’il soit assez élevé pour correspondre aux besoins du foyer. 

Le taux d’endettement maximal est-il forcément de 35 % ?

Le taux d’endettement maximal a été fixé à 35 % par le Haut Conseil de Stabilité Financière. C’est une recommandation officielle, mais pas une obligation ! Il faut cependant garder en tête que ce genre de dérogation est assez rare, et que seuls les très bons profils avec un reste à vivre important pourront prétendre à ce type de faveur. 

Capacité d’emprunt et durée de remboursement

La capacité d’emprunt est calculée à partir des mensualités maximales qu’un emprunteur peut supporter… mais aussi de la durée de l’emprunt. À mensualité égale, on peut en effet emprunter une somme plus importante sur 25 ans que sur 15 ans. C’est donc un élément essentiel à prendre en compte au moment de la simulation de votre capacité d’emprunt.

Pourquoi simuler sa capacité d’emprunt ?

En simulant votre capacité d’emprunt, vous aurez une idée précise de votre budget, ce qui vous permettra d’orienter vos recherches vers des biens qui sont vraiment à votre portée. Cela permet de gagner du temps et d’éviter les déceptions !

Évaluer la bonne durée de remboursement

Au moment de simuler votre capacité d’emprunt, vous pourrez faire varier la durée de remboursement afin de voir comment votre budget augmente avec la durée de remboursement. 

Avoir une idée du taux d’intérêt de son crédit

Les mensualités d’un crédit sont composées de différentes charges : le capital emprunté, les intérêts, et l’assurance de prêt. Les intérêts de votre crédit dépendent essentiellement de la durée de remboursement, et sont plus élevés si votre prêt court sur une longue durée. En augmentant la durée de votre crédit, vous augmentez donc à la fois votre capacité d’emprunt et le coût total du crédit ! Simuler votre capacité d’emprunt en fonction de différentes durées de remboursement vous donne alors une idée du taux auquel vous pouvez prétendre.

Peut-on faire augmenter sa capacité d’emprunt ?

Valorisez son dossier avec l’aide d’un courtier

Un courtier immobilier peut vous aider à augmenter votre capacité d’emprunt en mettant en valeur votre dossier et en l’adressant aux bonnes banques. Expert du crédit, il sait quelles sont les attentes spécifiques de chaque enseigne et quelles sont celles qui pourront vous proposer le meilleur taux pour votre projet ! Il vous aidera aussi à cibler les points faibles de votre dossier, notamment en termes de charges et saut de charge.

Augmenter son apport personnel

Si l’apport personnel sert essentiellement à couvrir les frais d’acquisition (frais de notaire et garantie), il peut également vous aider à négocier un meilleur crédit. En effet, qui dit apport plus élevé dit moins d’argent à emprunter, et donc un meilleur taux et un crédit forcément moins cher.

Rembourser ses autres crédits en cours

Si vous disposez d’une épargne suffisante, vous pouvez aussi tenter de solder vos autres crédits en cours pour faire diminuer votre taux d’endettement. Vous pourrez ainsi supporter des mensualités plus importantes pour votre crédit immobilier.