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Les conditions à négocier absolument dans une offre de prêt immobilier

Par |21 juillet 2020|Non classé|
En général, lorsqu’on entend parler de prêt immobilier, on a tendance à ne penser qu’au taux et aux mensualités.
On se penche rarement sur les conditions d'emprunt qui sont parfois contraignantes.
De plus, avec la baisse des taux les banques ont durci leur condition d'emprunt, mais il est toujours possible de les négocier si on passe par des professionnels du crédit.


Quelles conditions devez-vous analyser et négocier ?


Les indemnités de remboursement anticipés ou IRA

Ce sont des indemnités que vous devez à la banque en cas de remboursement de tout ou partie de votre emprunt*(1) avant la durée prévue par le contrat.

Le montant des intérêts que la banque perçoit dépend du taux*(2) et de la durée de votre prêt*(3) .

De ce fait, lorsque vous décidez de rembourser de manière anticipée, la banque perçoit bien moins d’intérêts. Pour compenser ce manque à gagner, elle est en droit de réclamer une indemnité de l’ordre de 3% du capital restant plafonné à 6 mois d’intérêts.
L’importance de la pénalité pour l'emprunteur dépend de la somme qu’il reste à rembourser*(4) . Les IRA sont pourtant négociables, il est possible de les faire supprimer.


La modularité du prêt


C’est une clause qui permet à l'emprunteur de surmonter les difficultés passagères en modifiant ses mensualités sur une durée limitée.

En cas de mois difficiles ou d’imprévus, il est possible de faire varier ses mensualités entre 10 et 30% à la baisse durant un certain temps.
Chaque variation s’établit entre 3 et 12 mois.


Le report de mensualité


C’est une autre solution qui permet à l'emprunteur de faire face à des imprévus et des difficultés passagères. Ici, l'emprunteur a l’option d’un report partiel ou un report total de mensualité.
Dans le cas d’un report partiel, l'emprunteur arrête de rembourser le capital mais il paie les intérêts et les mensualités d’assurance durant une période donnée.

En choisissant un report total, l'emprunteur ne paix que ses mensualités d’assurance durant une période définie. Pas de capital, ni d’intérêts à rembourser.
À l’issue de cette période, l'emprunteur reprend le cours normal de ses remboursements. Mais les mensualités sont ajustées pour compenser la période sans échéances.


L’assurance emprunteur


C’est une protection pour l'emprunteur. Elle assure le remboursement du capital restant dû en cas de décès ou d’invalidité de l'emprunteur. Même si les banques proposent généralement un produit d’assurance aux emprunteurs, rien ne les oblige à y souscrire. L’assurance reste obligatoire mais dès lors qu’un emprunteur trouve une assurance à un tarif plus abordable et qui lui offre le niveau de garantie*(5) exigée par la banque, celle-ci ne peut s’y opposer.


La transférabilité du prêt


En France, la majorité des propriétaires déménage en moyenne 7 ans après avoir signé leur prêt immobilier. Cette clause permet de faciliter votre déménagement lorsque vous n’avez pas encore fini de rembourser votre prêt immobilier.

Vous gardez vos conditions de départ et vous transférez le prêt en cours sur le nouveau bien que vous voulez acheter. Le capital restant vous permettra de financer en partie l’achat du nouveau bien.

L’avantage de cette option est que vous gardez les conditions de départ s’il s’avère qu’elles sont plus avantageuses que celles que vous pourriez obtenir actuellement.


Comment négocier ces conditions de prêt ?


Lorsque vous ne maîtrisez pas tous les paramètres d’un prêt, difficile de se présenter en banque et espérer avoir une négociation équitable avec un conseiller.
On ne peut pas garantir qu’avec les informations que vous récupérez en ligne, vous deviendrez un expert du crédit du jour au lendemain. Il vaut mieux laisser cette négociation à un professionnel.


Passez par un courtier en prêt immobilier


Un courtier en prêt immobilier fait office de comparateur de prêt immobilier. Cet intermédiaire fait jouer la concurrence entre les offres de prêt pour vous obtenir le prêt le plus adapté à votre projet.
Par la suite, il négocie votre taux*(6) et les conditions d'emprunt que nous avons cité en plus haut.
Pour économiser encore plus d’argent, certains courtiers proposent tous ces services en dessous des prix du marché actuel.
C’est le cas de Pretto . Ce courtier en ligne vous accompagne de la simulation de votre prêt immobilier à la signature chez le notaire.


N.B :
Les conditions d'emprunt*(1) : Ce sont des clauses qui définissent la manière dont s’effectue le remboursement du prêt. Elles sont modulables mais comme dans tout contrat, une fois l’offre de prêt signée, il n’est plus possible de les modifier jusqu’à l’échéance du prêt.

Le type de taux*(2) : Le taux peut être fixe ou variable sachant que pour les prêts immobiliers, il est souvent fixe. Mais lorsqu’il est variable, le plafonnement de variation des taux ainsi que la fréquence de révision doivent être précisés.

La durée du prêt*(3) : C’est le temps dont vous disposez pour rembourser votre prêt. Il influe notamment le taux et vos mensualités de prêt.

Le montant à rembourser*(4) : C’est l’addition du capital emprunté et des intérêts.

La garantie*(5) : C’est une garantie dont la banque a besoin pour assurer le remboursement du capital restant au cas où l'emprunteur fait défaut. Il y a plusieurs formes de garantie mais la caution est la plus répandue.

Le taux de prêt immobilier*(6) : Le taux fixé par la banque qui définit les intérêts qu’elle perçoit.

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